最近2024年6月13日我在看房，所以这篇老帖又翻阅出来，进行复写，谈谈现在的情况的吧，看了南大的三兄弟盘，都是99-101m² 保利海上臻悦优惠下来 5.95万/m²，华润中环 6.3万/m²，中环金茂府6.7万/m²，总体价格都能接受，就拿最便宜的保利海上臻悦来说吧，
纯商贷30年，一个月还款23800，减去6000/月的出租费，每个月还要还18000，每个月要多赚18,000块钱，或者说每个月赚的和节省的结合18,000块钱，我觉得还是可行的，如果说每个月省5000块钱都赚13,000，按25天来算，每天都转520元，这个是完全可行的，按30天来算，每天多赚600元，这个似乎也差不多
下面是2014年买房的文章回忆（修改）:
2014年底，康桥水都2楼隔壁邻居在出售他们的房屋，112平190万出售，我当时忙着装修商住房，没要，2015年上海房价大涨，我2016年初280万在万业紫辰苑买了一套99平的，他那套112平现在400多万（现在降价了，当时的时候）
本来好几个人，大家一块订的北郊御墅的别墅，不知道为何，我缴了10万后，心情一直不是很好，脸色不好，不太开心，哥安慰道：感觉不好的话，要不就退了
我觉得也是这个理，索性打了个电话，告知我要退房，销售说押金要一月后才能退，我觉得这个无所谓了，虽然看了几个地方，清秀城销售nb的不要不要的，要3.3万/平， 还说房源很少，最后去万业紫辰苑，这个之前最早知道的1.3万/平方的盘子，现在要2.8万/平了，当天场面人山人海，没办法，虽然我也看了唐镇和凌桥，但是我一直在杨行生活，就定这里吧，要排号选房，结果弄了个倒数第二选，最后选个了201的三房，还算顺利吧，这个事情是在3.25前完成的
由于北郊御墅别墅房，缴款时间可以推迟到4.1之前（3月初大家预定的房子），几个缴付押金的朋友就想着最后一两天再缴费，这个利息可以在手上多滚动一下，谁知道3.25日上海突然实行房产新政，几个朋友瞬间傻眼了，我也是偶然间躲过北郊御墅这个灾吧，买了万业紫辰苑，谁知道后来这个地方建立几个新学校，我俩个孩子也都是托这里房的福，都顺利入学了
时间来到2024年2月17日，我今天见到王志华，他前两年也在万业买了一套房子，大家简单的探讨了一下，感觉上海的房地产还是很大的希望的，我早前看了欧神的文集，里面涉及到一些买房炒房的事情，我当时惊为天人，但是它里面的炒房方式，我觉得不适合大多数人，首先排除资金进出不是每个人都能顺利解决的问题，大多数人并没有那么胆色，大家需要的生活方式和欧神派也是不一样的，但是有一个好的投资方向总是好的，随着人口老龄化的开始，国内的房地产也进入了下半场，我觉得宝山杨行这边，应该还是保险的，我今年也有心在杨行再买一套房子
这是别人看房200套的一些经验分享，也可能现在有调整了吧，毕竟是当年的经验：
01 没有完美的户型
挑选一个房子，包括了价格、地段、年代、楼层、户型、朝向、物业、学区、交通、车位、配套等等各种指标，很难有全部符合要求的房子，那也会是一个天价。将以上适合你的指标进行组合，保留最重要的指标，去掉可有可无的指标，找到当下最适合自己的房子。不买高端CEO盘
02 买房是缘分
买新房，好楼层好户型可能挑不到，挑到了价格可能出不起，买二手房，好户型没人卖，差户型不想买，价格可能也谈不好，谈好了业主有可能反悔违约，现金在手也不一定可以买到最想要的那一套，这些在买房过程中都可能会遇到。一切都是缘分，如果有幸遇到非常喜欢的房子，立刻下手别犹豫。
03 第一套房跳起来买
买任何房子都会觉得很贵很吃力，买第一套房时要买你跳起来可以够到的房子，而且要像乔丹起飞扣篮那样的跳。过不了几个月，你就会感谢自己跳的真高，而且感叹当时再跳高一点就好了。
04 只买一线城市
房子作为一个商品，有人买卖的房子才会有价值。如果你在一线城市工作，参考人口净流入和城市人群购买力，只有一线城市的房子具有更多流动性。哪怕你决定离开，那么卖掉再去其他地方再买也是划算的。如果一定一定要买环沪，尽量买大型知名开发商的楼盘。
05 珍惜首套首贷的资格
现在的购房政策要求，对于首付和贷款比例都已经非常严格，唯一宽松的就是购买首套房以及首次进行商业贷款的资格。在现行政策下，利用首套首贷的资格买房，尽量一步到位。利用这样的优质资格买在小城市或者买一居室将是非常大的浪费。
06 买房时想好卖房
买房时就要想好未来卖房时接盘人的需求，盘算一下在持有多少年后，新的买家有什么变化，喜欢什么样的房子。在满足自己的需求基础上尽量要买他们喜欢的房子，这样可以将你买的房子更好的保值。
07 用好房贷，上最大的杠杆
在可承受范围内，买房要上最大的杠杆，那就是贷最多的款，贷最长的年限。将所有的现金作为首付，可以测算可购买的房子的总价，选择对应的房源。如果能使用公积金贷款应该作为第一选择，另外，目前商业贷款利率都在基准利率上上浮，但是总体的利率在历年来讲仍然是低点，仍然是划算的贷款。从贷款期限来讲，能贷30年就一定贷满，将时间拉长，与通货膨胀做对赌。（疫情3年后，人们心态已经变了，现在经济低迷，人们信心也有限了）
08 利用好找房工具
买房都要去现场看盘，不能纸上谈兵，就要实际去看盘。但是在家也做足功课，我一般会使用百度卫星地图或者Google earth查看目标范围周边情况，另外，使用链家APP很好用，根据自己的首付和月供承受能力就可以筛选出适合的房源，再在其中根据自己的喜好进行筛选。链家历史成交价也都比较真实，可以重点参考。
09 地段，地段，还是地段
房地产三要素：地段，地段，还是地段。好的地段意味着生活舒适、配套便利，也更加具有升值潜力，比如上海的大宁、前滩、徐汇滨江、黄浦等，未来，这些地段的大户型豪宅将越涨越高。除了核心区以外，有规划的地区一定比没规划的发展快些。
10 尽量买地铁物业
如果在市区，地铁物业将会让生活质量提高一个台阶。离开市区，更要看未来地铁口的规划，尽量买地铁物业。有地铁直接提升自住品质，也会带来周边配套的不断丰富。
11 好的卖家值20万
好的卖家和好的买家分别值20万，在买卖二手房时候可以对比测算，现在的二手房市场基本都是换房市场，卖家人品很重要，重点体现在法律意识和契约精神。几百万的买卖，一定要做好“尽职调查”。
12 看房200套
看房200套，这是欧神说的，实际不需要这么多，很多人买个十万的汽车恨不得把汽车之家翻个遍，但买几百万的房却没有做到对应的功课。看的多了自然就知道想要什么了，也更加具有针对性，一定要多看多看多看。
13 买二手房看户型，不看装修。
如果选择二手房，一定是对小区环境和居住体验比较满意，二手房不能改变的就是房屋的格局，看房最重要就是看户型是否满意。而对于装修，如果合适最好，不合适可以重新装，千万不要被漂亮的外表所迷惑。
14 目标小区踩点
确定了目标小区后，利用早、中、晚、工作日、周末的时间都要去你目标小区进行踩点，全方位了解是否有居住不利因素，再决定是否下手，同时，可以想方法找小区现业主了解想了解的情况。
15 交易流程烂熟于胸
买房的交易流程要做到非常熟悉，且每一步都心里有数，买房的每一项费用要严格准确确认金额。买二手房要选一个业务熟练且从业年限适中的中介，好的中介能够帮你选房、谈判以及风险提醒，但如果一切都靠中介带着走，很容易出现意想不到的问题。同时，要尽量选择大型中介公司。
16 先买车还是先买房
一般理解，买车是消耗，买房是增值。但我支持先买车，可以买一个便宜的小车，于是你的活动半径将会无限增大，可以看更多的房做更多的选择，这种情况下做出的选择，一般收益会大于没有车而做出的选择。
17 团结一致
买房是为了家庭更幸福，在买房过程中情侣或者夫妻之间发生分歧很正常，一定要耐心和理解，并做到团结一致，否则买了房也失去了意义。其中有一条原则，也是最重要的，那就是老婆永远是对的。
时间来到2024年05月，随着5.27新政的发布，我又有了上海购买的名额，所以还是继续看起来吧，这次我要写好看房笔记，看房200套，
昨天我和李威去看房子，看了南大的几个地方，觉得还可以，但是心理始终敲定不过来，回来的时候和李威约饭的时候碰到邹帅，他大概的问了一下这个情况，说最好买中环金茂府的，最不推荐的反倒是我觉得还可以的大华柏翠，我知道每个人所占的立场不一样，考虑问题不一样，他的钱袋子比较充足一点，当然向品质方面看齐，我呢这方面欠缺一点，综合考虑实用性和保守性多一点
我们三个在吃饭的时候，邹帅说想买10~20个车子，把集装箱业务做扎实，从他小老板那里拿一些业务，把这一块搞起来，我觉得这是一个可行的方案，他说前两年就应该这样做，放到现在是不是有点晚了？如果前两年就这样做的话，有可能现在局面就不一样了。我强烈的考虑了一下这个问题，我觉得前两年就是可行的话，他也不一定会这样做一是金钱扎实的关系，第2个是过去两年市场行情一，异地恋的惨淡，他不一定会这样来，他说他想让他二哥来管理这个事情，每个月拿1万块钱，然后买一些二手的车子，我觉得出发点就有点取巧的成分，应该买一些新的车子，既然去搞了这方面的负担，应该降到比较低的层面，然后专业的把业务搞上去，邹帅这方面还是比较上进的，他说上个月大概赚了20多万，我觉得最起码应该有三四十万吧，从他的角度和现在的这种心态来看，我简直就有一些躺平摆烂了，目前我的这块业务比较烂，双赫的业务也停了，虽然责任不在我，但是现在的这种行情，我说我是倒霉也罢，我说我是运气不佳。也行，但是业务就是停了，而且除了礼拜四五之外，有些业务其他的时间业务都很寥寥无几。面对这个困局我也要向前，我也要发展，而且我下面买了一套房子之后每个月还款起码要在2万块左右，这个也是一个不小的负担，每年大概还款在25万左右，这一块我必须要填平。我必须要改变自己，必须要做出一番的成绩出来。不能再这样摆烂下去
今天傍晚，和哥去南大又去看了海上瑧悦，华润中环置地，中环云悦府，上实吴淞新城 ，哥说不看好南大板块，觉得未来五年可能没有较大的实际进展，虽然我有不同观点，但是他说的也有一定道理的，还在看观察一下，缓下手吧
@然后我是鱼： https://www.bilibili.com/read/cv29061561/?jump_opus=1
今天找了杨鑫路中介老周那里，谈了一下，购买保利海上瑧悦的房子的一些条件，他说他能拿一点4个点加12万的返点，但是有可能折扣达不到我说的95折，而且这部分要开3%的票，大概6000块钱的税费，他还说这个返佣钱不是他自己拿完的，别人给他的有信息，那边有两个人，也要拿一些。这些我觉得都是在合理的，目前就是我对保利这个楼盘是否真心要买。他的想法是拿走4万，但是没有说税费的事情。当然了，肯定还有一些下沉的空间，但是目前来看无外乎就是2~3万
昨天和小米聊了一会，他说这个时候买房不是好时机，我应该在房价略微有上涨的时候再入手，虽然说不是最好的时机，但是肯定是最安全的，因为有上行的趋势，购买才是风险最小的，我觉得他这类的话说的很对，另外讲到了两个事情，一个是目前中国的经济不行，要有一段时间处于低迷，还有个就是人口出生率的问题，不能因为之前买房得到了一些回报，就认为这个东西肯定是有回报的，大多数人这方面的回报是不行的，甚至是负资产的
前天是礼拜六，我去看了南大的，海上瑧悦，周边的环境和距离，市区的距离没有想象的那么好，好在周边比较平坦，可想象可发展的空间较大，保利的物业管理确实也不错，随机对于这个新盘就有了想法，然后就有策略的开始优化价格方案，。一般链家中介可以打95折，10万车位代金券＋10年物业费，＋3万多的链家给员工的返款（4万多）。如果有经理店长应该返款多一些吧，如果有相熟的小中介店长会多至22万
中介石康带看了淞南保利悦庭的房子，看了2套，这个房子都在94-95m²，房型一般，规划比较大，但是能否落地，很难说清楚，中介说可以谈到600万出头，税费在18-24W之间，缺点是一个卫生间，总体来说我个人认为不如大华公园城市的
一个3楼，一个6号6楼，一个6号8楼，这个小区低密度，一共就17栋，300户
今天早上刘帅带我看了几组大华公园城市的房子
基本都在97-100m²左右 价格在605-650万之间，他说他们之前成交价格有591万和595万的，这个地方配套很差，西面的大场机场，公摊比较大，当时他们的买入价应该也在550万以上，但是位置距离大宁近，另外税费要30多万
具体见刘帅的微信记录
其中我觉得可以的有：
1.一套18楼的简装 608万
2.一套底复的858万的精装（别人出到过800万，没卖，进门楼梯拐角不太好，装修很不错，采光也很好）
今天傍晚，中介张杰带我看了几套东顾村的房子 信息如下：1.金地天地云墅 125.78m² 厅正房间好，2.上城院子 顶楼12层，物业费5元，方方正正 515万，但是有瑕疵欠款，链家可以担保资金走向，送的有小阁楼 30多平，最高2.7米，3.中铁清秀城，厅特别好，可以隔出来一个房间，厅也够大，满5，450，缺点，就一个卫生间 具体见链家小白书
新房和二手房买房要交税费明细，看懂不吃亏https://m.toutiao.com/article/7345294365319184935/?app=news_article×tamp=1711459954&use_new_style=1&req_id=202403262132342AC03DC02BD7032A90B8&group_id=7345294365319184935&tt_from=android_share&utm_medium=toutiao_android&utm_campaign=client_share&share_token=fa981f80-ea03-40dd-9700-66f959aa44f4